Avant de préparer le bail, une question décide de presque tout le reste : le logement est-il loué vide ou meublé ? Ce choix fixe la durée minimale, le plafond du dépôt de garantie et le préavis du locataire.

La durée minimale du bail

Pour une location vide, le bail dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Pour une personne morale, comme une SCI, la durée minimale passe à six ans.

Pour une location meublée, la durée minimale est d’un an. Elle peut être ramenée à neuf mois si le locataire est étudiant. Le bail prend alors fin avec l’année scolaire.

À l’échéance, le bail se renouvelle automatiquement. Le bailleur doit justifier tout congé par la vente du logement, sa reprise pour lui-même ou un proche, ou un motif légitime et sérieux. Il doit aussi respecter un délai de prévenance de six mois pour un bail vide et de trois mois pour un bail meublé.

Le dépôt de garantie

La loi plafonne le dépôt de garantie :

1 mois

de loyer hors charges, au plus, pour une location vide

2 mois

de loyer hors charges, au plus, pour une location meublée

Le dépôt se verse à la signature du bail, en même temps que le premier loyer. Il figure dans le contrat et ne peut pas augmenter en cours de bail ni au renouvellement. Si le loyer est payable d’avance chaque trimestre, le dépôt est interdit. Il est restitué après la remise des clés. Vous ne pouvez en déduire que les sommes réellement dues (loyers impayés, charges, dégradations) et justifiées par un devis, une facture ou une lettre de réclamation des loyers restée sans réponse.

Le délai de restitution dépend de l’état des lieux de sortie. Il est d’un mois si ce document est conforme à l’état des lieux d’entrée. Il passe à deux mois si des dégradations apparaissent. Après ce délai, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Le préavis du locataire

En location vide, le locataire qui donne congé respecte un préavis de trois mois. Ce délai est ramené à un mois dans les zones tendues. Il en va de même en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’état de santé justifiant un déménagement ou d’attribution d’un logement social.

En location meublée, le préavis est d’un mois, partout.

Meublé : les meubles que la loi exige

Un logement meublé doit contenir au minimum :

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • des volets ou des rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur à -6 °C maximum ;
  • de la vaisselle en nombre suffisant pour les repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table ;
  • des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager.

Le bail mobilité est un bail meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable. Il est réservé à certains occupants temporaires, comme un étudiant, un salarié en mission ou une personne en formation. Le bailleur ne peut pas y demander de dépôt de garantie.

Ce que le type change fiscalement

Le choix entre location vide et meublée se joue aussi sur le régime fiscal. En location vide, le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 %. En location meublée de longue durée, le régime micro-BIC prévoit un abattement de 50 % tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 €.

Pour un meublé de tourisme non classé, la limite est de 15 000 € de recettes et l’abattement de 30 %. Beaucoup d’articles annoncent encore 71 % d’abattement pour un meublé. Ce taux ne correspond plus au meublé de longue durée. Un bailleur qui loue un meublé classique n’y a pas droit.

Ce que cela change dans la préparation du bail

Le type de location détermine la rédaction du bail :

  • Inscrivez la durée et la date d’échéance du contrat.
  • Appliquez au dépôt de garantie le plafond correspondant.
  • Décrivez l’équipement du logement dans un bail meublé. Dans un bail vide, indiquez les diagnostics et les annexes.
  • Prévoyez une provision sur charges avec régularisation annuelle, ou un forfait dans certains cas.

Dans Locia, vous indiquez si le logement est vide ou meublé lors de sa création. Le bail préparé reprend la durée, le plafond du dépôt et les annexes correspondantes. Vous pouvez le relire et le corriger avant de l’envoyer en signature.

En résumé

Location vide

  • 3 ans minimum, 6 ans pour une personne morale
  • Dépôt d’un mois de loyer hors charges
  • Préavis de 3 mois, 1 mois en zone tendue

Location meublée

  • 1 an minimum, 9 mois pour un étudiant
  • Dépôt de deux mois de loyer hors charges
  • Préavis d’un mois, partout

Sources

Cet article décrit la règle générale issue de la loi du 6 juillet 1989. Il ne remplace pas un conseil juridique pour une situation particulière.