Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues

Restituez le dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Dans le cas contraire, le délai passe à deux mois. Vous pouvez retenir les sommes réellement dues, comme des loyers ou charges impayés et des réparations locatives justifiées. Après le délai applicable, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La loi prévoit une majoration, pas des intérêts sur le dépôt.

Ce que ça change pour vous

1. Notez la remise des clés

   Le délai commence à la remise des clés. Notez la date et conservez une preuve du mode de remise. Le locataire doit alors vous communiquer l’adresse de son nouveau domicile.

2. Comparez les états des lieux

   Comparez les états des lieux d’entrée et de sortie. Leur conformité fixe le délai maximal applicable. La comparaison distingue aussi une dégradation imputable au locataire de la vétusté.

3. Préparez le décompte

   Chaque retenue correspond à une somme due et s’appuie sur des pièces. Le locataire peut la contester. Préparez un dossier lisible qui montre le calcul du solde. Le dépôt ne doit pas devenir une somme forfaitaire.

Locia garde au même endroit les documents utiles au départ du locataire.

Un dépôt n’est pas une caution

Service-public.fr signale que le dépôt de garantie est « parfois appelé par erreur caution ». Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur à la signature. Il la restitue au départ du locataire, diminuée le cas échéant des impayés de loyer ou de charges et des dégradations. La caution est l’engagement écrit d’une personne, comme un proche ou un organisme, de payer au bailleur le loyer, les charges et les réparations locatives si le locataire ne le fait pas.

Confondre les deux fausses le décompte. Une retenue se justifie par ce que doit le locataire, jamais par ce que doit la caution.

Le délai part de la remise des clés

Le délai maximal est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Il est de deux mois lorsque les deux documents ne sont pas conformes. Dans les deux cas, le délai commence le jour de la remise des clés.

Le locataire peut remettre les clés en mains propres au bailleur ou à son mandataire. Il peut aussi les envoyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La date du congé ne déclenche pas le délai. La date de l’état des lieux ne le déclenche pas non plus si les clés sont remises à un autre moment.

Le délai de deux mois ne vous autorise pas à retenir tout le dépôt. Il s’applique lorsque l’état des lieux de sortie diffère de celui d’entrée. Restituez le solde après avoir déduit les seules sommes dues et justifiées.

En cas de retard, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Les retenues doivent correspondre à une dette réelle

Vous pouvez retenir les loyers ou les charges restés impayés. Vous pouvez aussi déduire les frais liés aux dégradations imputables au locataire ou aux réparations locatives non faites. L’article 22 vise également les sommes restant dues au bailleur et celles qu’il pourrait devoir à la place du locataire. Justifiez chaque somme.

Une différence entre les deux états des lieux ne suffit pas à fixer une somme. Reliez l’état constaté à un manquement du locataire. Justifiez ensuite le montant retenu.

DéfinitionVétusté

L’usure ou la détérioration due au temps ou à l’usage normal des matériaux et des équipements. Elle ne constitue pas un manquement du locataire.

Vous ne pouvez pas retenir une somme pour une simple usure normale. Service-Public distingue les réparations locatives des travaux à la charge du bailleur.

Le dépôt de garantie ne finance pas la remise à neuf du logement. Une retenue correspond à une somme dont le locataire est effectivement redevable. Elle ne sert pas à améliorer le logement à ses frais.

Les justificatifs rendent la retenue vérifiable

Service-Public cite les états des lieux d’entrée et de sortie, les photos, le constat de commissaire de justice, les factures et les devis de travaux. Pour des loyers impayés, une lettre de réclamation restée sans réponse peut aussi appuyer la retenue.

La facture n’est pas le seul justificatif admis. Un devis peut justifier le montant annoncé. Ce devis ou cette facture doit correspondre à la dégradation constatée dans les états des lieux. Une pièce chiffrée ne transforme pas la vétusté en réparation à la charge du locataire.

Présentez chaque somme séparément. Associez-la aux documents qui expliquent son origine et son montant. Le locataire pourra lire le décompte et examiner les éléments qu’il souhaite contester.

Le locataire peut d’abord contester les retenues auprès de vous. Sans réponse, il peut saisir la justice. Si le dépôt n’est pas rendu à temps, il peut vous mettre en demeure de le restituer et de payer la majoration prévue par l’article 22.

Erreurs fréquentes

• Faire partir le délai du congé ou de l’état des lieux, au lieu de la remise des clés.
• Appliquer deux mois alors que les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes.
• Retenir une estimation sans état des lieux, photo, devis, facture ou autre pièce adaptée.
• Facturer au locataire une usure liée au temps ou à l’usage normal.
• Présenter la pénalité de retard comme des intérêts, alors que l’article 22 parle d’une majoration.
• Oublier de recueillir la nouvelle adresse du locataire lors de la remise des clés.

Checklist avant de restituer le dépôt

• Conserver la date et la preuve de la remise des clés.
• Recueillir la nouvelle adresse du locataire.
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Appliquer le délai maximal d’un mois ou de deux mois selon cette comparaison.
• Associer chaque retenue à une dette et à des justificatifs précis.
• Rendre le solde dans le délai applicable et conserver le décompte transmis.

Sources

• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance
• Dépôt de garantie dans un bail d’habitation — Service-Public.fr

Cet article décrit la règle générale issue de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne remplace pas un conseil juridique.